平成１年度

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①	新加入組合挨拶		セレナヴィータ新浦安　永山理事長
②	会長挨拶		舘会長
③	加盟団地の防犯対策・課題	各組合の対策	美浜	①昨年全エレベーターにカメラ設置 ②防犯ゼッケンクリーンメイト ③自治会と共同パトロール ④植栽の高さを１Ｍ４０にカット＝車上あらし対策 ⑤市、警察等と防犯点検パトロール・駐輪場の壁⇒透明アクリル・外灯を植栽が遮断　外階段、廊下
			新ベイ	①車上あらし対策　照明アップ　直下が愛カメラ設置の看板　ビデオ設置 ②パトロール強化　警備会社 ③あいさつ運動　広報
			アール	①車上あらし　カメラ増設（１１⇒１３） ②予防措置を講じたい ③自治会発足
			ｓｅａ	①警備会社・管理会社まかせ ②いり口、中間地点はカメラ設置 ③夜間は警備員　パトロール ④駐車場は施錠、鍵をもっているものだけＤが入場可能 ⑤自転車置き場も施錠、同上 ⑥オートロック
			グラン	①防災訓練　自治会と共済市防犯課の話 ②車上あらし　入口とＥＶはカメラ３防犯Ｍ講習会の開催、広報 ④ダブルロックのすすめ ⑤課題　駐車場のカメラ、ビデオ
			北	①団地内進入容易、車上あらし ②植栽の剪定　見通し ③外灯の増設　 ④自治会と共同で夜間パトロール　週１　腕章　以降は車上あらしがない　参加者が限られる ⑤郵便ボックスをダイヤル式に変更
			見明川	①空き巣等はない ②駐車場は住居から見えない　車上あらし　学校側、京葉線高架下　　組織的な防犯対策なし
			エアー	①入居(12月）以来 ②７割り２０－４０代 ③セキュリティ対策は万全　オートロック２箇所、車機械式、住居2重ロック、閉鎖的 ④入船地区協議会(2回目）防犯情報交換 ⑤警備員　夜間⇒２４時間　検討中
			サンコーポ	①われマド理論　挨拶、自転車をおこす、 ②外部廊下の照明　電気代　半減　復旧　漏電がなくなった、不審者がなくなった ③自治会の申し出、入口、駐車場　花いっぱい　雰囲気改善
			ベイ	①委員会設置　対策健闘防犯カメラ、玄関防犯スコープ防犯課にコンサント紹介依頼見学会の実施、 ②車上あらし、車盗難、いたずら、空き巣
			中央	①大きな犯罪はない ②夜間パトロール、広報（自治会） ③各戸玄関照明点灯の要請 ③外灯の増設
			パーク２	①低層のためか防犯意識は高くない ②庭園灯火１２　植栽に埋もれる　高さをあげる ③市の防犯課
			レジアス	①車上あらし２４、不審者１、当て逃げ１、 ②今年は車上あらしなし、駐車場が別棟　敷地周辺　９０％１．５Ｍのフェンス、　境川川いり口施錠 ③監視カメラ、エレベータ，玄関、駐車場　　センサーライト　ハード対応は実施 ④管理員２４時間、夜間は警備員巡回 ⑤敷地内不要自転車・自動車の撤去　２４台　破れマド理論　メッセージ ⑥当初、夜間の違法駐車１０台　現在は０ ⑦空き巣対策　１Ｆ住居防犯センサー　防犯センサー誤報　とまらない　サムターン回し　 ⑦あいさつ、パトロール等は今後
			今川	①事件事故が多発するようになった、　過去の記録があまり整理されてない ②４月痴漢ヒッタクリ７月車盗難８月しゃじょうあらし５件９月不審者、架空請求詐欺 ③覗き被害が多い　物陰を少なくする　植栽のカット ④管理事務所、自治会館にセンサーライト ⑤駐車場に１．８Ｍフェンス設置　遠周り苦情 ⑥看板掲示板を取替え⇒きれいな環境 ⑦専門家による防犯診断を予定⇒防犯講習会　理事会で決定 ⑧自治会との連携　話し合いを開始
			セレナ	①出入りがし易いマンション ②車上あらし　監視カメラ６４台　駐車場くらいため有効な映像が得られない　センサーライト等の検討 ③メールボックス被害⇒カメラ設置 ④敷地通りぬけ　くるまゲート検討 ⑤夜間は警備員 ⑥自治会４月　防犯キャンペーン　９月パトロール開始　 ⑦玄関　指紋照合　冬季問題 ⑧ディンプルキー　ゴミで作動しない
			ラディアン	①オートロック ②夜間ガードマン ③自転車盗難　住居からみえにくい ④車上あらし　防犯カメラ（Ｄ）　巡回時間工夫 ⑤いたずら、破壊　内外不明　写真を掲示 ⑥自治会４月　一体運営　防犯重点 ⑦防犯カメラの増設　重点設置　案是＞プライバシー ⑧防犯パトロール　安全　ガードマン同伴　検討
			東	①夜間パトロール　毎週土曜日果敢　当番制　近所付き合い ②外灯、駐車場、廊下　増設可能場所は設置済み ③カメラ　エレベータ内　１階モニター効果 ④ピッキング　錠の取替え ⑤駐輪場、郵便　カメラ検討 ⑥オートロックへの変更　構造上艱難 ⑦不用の自転車　　自転車の管理は自治会
			潮音	①管理 ②郵便受け　施錠　推薦品で統一 ③防犯カメラ３２　エレベータ、入口、、外部階段、管理事務所、公園　シールを調布 ③ ④夜間照明照度０．５⇒２Ｌｘ　３０００万 ⑤自治会　駐車場　賃貸　防犯パトロール　花火
			夢海	①車上あらし　屋内駐車場中心　明るい　　監視カメラ　 ②２４時間警備員　昼夜パトロール　 ③プライバシー要綱を制定 ④つけまわし　携帯電話
			パーク３	①３年前空き巣　裏口錠の破壊　交換　　意識は低下 ②照明等は明るい、車上あらしはすくない
			京成	①犯罪は比較的少ない ②不用自転車問題はすくない　物置に収納 ③カメラ　抑止力に疑問　やらない方針 ④防犯は自治会、ハードは監理組合
			西	①自治会小ブロック連絡員　年４回朝晩　合計１６回パトロール　駅交番の強力 ② ③カメラ　エレベータ ④防災放送　暗視カメラ　INで常時監視 ⑤駐車違反ステッカー　常時携帯　看板増新設　 ⑥放置自転車　４台盗難自転車　　　　　　　　　　６７台団地外
			富岡	①照明の増設 ②あいさつ　シルバーセンターの清掃員　子供たちに挨拶 ③富岡小　防犯パトロールステッカー ④自転車、オートバイ盗難発生
			海風	①被害すくない ②建物が向かい合い、駐車場は棟間 ③パトロール　自治会、管理組合相互 ④あいさつ　効果があると思う　ハードは追いかけっこ
		質疑	セレナのゲートとは？⇒出入り自由の本旨を保ちたい自治会と管理組合の関係はどのように⇒次回のテーマとしたい
	「防犯課からのお知らせ」発行について		防犯課　長谷川副参事「防犯課からのお知らせ」をメール配信する。詳細は事務局と打ち合わせる連絡　防犯活動に関する相談は防犯課に　緊急・事件は警察へ
	市から		次回　１０月９日代表者会　　１２：００－１３：３０　　　　　　　　　　　市長懇談会　１３：３０－

①	出席者の紹介		雑誌取材　有朋社「マンション住・人」浦安市　ごみゼロ課　永井課長　いいね　　　　　交通安全課　角田課長　佐久間室長　　　　　防犯課　永井課長、長谷川副参事
②	団地内放置自転車問題を考える　資料：アンケート集計表、意見一覧　　　　自転車問題の構図		基本認識　工藤副会長大型ゴミ処分有料化のなかで団地内の放置自転車が大きな悩みになってきた。放置自転車の発生原因やその根絶には、団地内の自転車管理だけでなく広範な検討が必要。関連すると思われる市各課の出席も願って、各組合の実情アンケートに沿いながら、忌憚のない議論をしたい。また、この問題は今回で終わるものではなく、継続的に議論していきたい。
	各組合の状況と意見	サンコーポ	H17より自転車等の料金を大幅値上げの予定。放置自転車年間８００台。無断借用、廃棄放置。処分費は管理費を使わず駐輪代でまかなうことにした。２年分先取り。（自転車税）。不要自転車は組合が処分する。ステッカーには個人名なし（番号管理）問題は共用廊下におく違反増加を懸念。ガードマン雇用も検討。
		ＳＥＡ	料金は加盟組合のなかで最も高い。販売時の条件ということもあり、不満はでていない。
		夢海	２，３年前バイク新設、その後急増。いたちごっこか？　放置自転車は無印が多い。わかるものは連絡している。防犯登録のあるものでも被害届が出ていないものが多い。その後の警察の措置に疑問。市内で販売する自転車の番号を市で登録･管理することを提案する。
		パーク３	団地、学校、市駐輪場ステッカーのあるものは連絡。防犯登録のあるものは警察で追尾してくれた。
		夢海	防犯登録ナンバーが不明だと盗難届けが受け付けられなかった例。団地内の放置自転車には名前なしが多い⇒取られやすいのではないか
		入船東	バイク放火事件を機に、屋外にバイク専用を設置、有料化した。１年後登録が減少。放置は持ち主不明のものが多い。処分有料化になって「持ち主不明」にしておきっぱなしの例が増えているのでは。
		海風	放置自転車整理活動階数がもっとも多い。（年間５回クリーンデイ）。事情として、自転車置き場の収容力１．５台/世帯。子供用が多い。そのため整理をせざるを得ない盗難⇒駅前放置がやりやすいと考える。元を正す必要がある。罰金の強化が必要。団地内、駅前をふくめ、個別団地ではなく全体で取り組むことが重要。
		富岡	年間４回グリーンデイで整理しているが、いつも出てくる。７年前に値上げした結果駐輪利用台数は減少した。放置は盗難自転車と違法廃棄。盗難が多いと思われる。かって、大型バイクの放置例で苦労。持ち主宛に処分を通告あいたが、連絡はなしのつぶて。３年後、管理責任で処分（費用１万円）
		潮音	実態は１００台。３割は子供用。引き取りがあったものを除き処分８１台。団地負担分は３０台（２万円）。サンコーポでは１万円ということだが・・・。新浦安の放置自転車が多いようだが、潮音の事情として住民外の駐輪がある。学生の利用、公園、釣りの利用者。
		サンコーポ	Q:処分前６ヶ月保管が必要なのか。Ａ：遺失物と考えれば６ヶ月。所有権放棄とみなし管理権限で処分をおかなう場合は相当期間の公示をおこなえばいい。　入船東では１ヶ月ぐらい。
		入船西	来年度からステッカー発行には防犯番号、車体番号の登録を義務付ける予定。できれば市で一元管理するのが良い。
	市関係課から	交通安全課	（駅前放置自転車のうち団地のステッカー付の割合はという質問に対し｝撤去自転車の変換率は６５％。残３５％のうちステッカーのあるものははがきで連絡。団地シールの割合はデータなし。現在撤去料は１０００円。他と比べて安い。値上げは検討しているが、高くすると取りに来ない。処分費がかかる。
		防犯課	防犯登録の照会については浦安警察に話し改善を図る。防犯番号の申告は被害届の絶対条件ではない、これも伝える。放置遺失物ではないだろうが盗難とも決め付けられないので６ヶ月保管は必要ないという判断だと思う。管理権による処分については確認して、連絡する。団地内放置自転車の第一の対策は、「盗まれないようにすること」だと思う。（７月代表者会議参照）
		交通安全課	登録制度が話題になったが、この対応方法を考えたい。（質問に対し）市の自転車対策費用（駐輪場、撤去費用。整理代は別）は３．３億円。一方、収入（駐輪代、撤去代等）は１．９億。自転車問題については管理組合等との協力を図って活きたい。
		ごみゼロ課	連合会では、思いのほか前向きに検討されている。自分たちと同じような立場で苦労されていると感じた。感謝。指摘のあった、自転車（大型ごみ）処分については、意識の工場、情報の徹底については努力していきたい。
③	「浦安温泉物語」　資料：説明会資料　　　同議事録　　　（住民側作成）	状況説明ＳＥＡ街区　佐川理事長	●１０月３０日説明会（説明資料、議事録参照）があった。対象はＳＥＡ，ＳＯＬ，セレナヴィータだった。問題とするところは次の３点。 ➀２４時間出入り可能な宿泊型である。（深夜まで車の出入りがある） ②宴会施設、ゲームセンター等住宅環境にそぐわないものが施設の中心をなしている。 ③ここに前例をつくると。同様の施設が市内に立地することに対し、歯止めがきかなくなる。景観の問題も有る。 ●ＳＥＡ街区での住民アンケート（２２８戸１３６回収）では　９７％が反対　４％が営業時間の改善等の条件付反対。無条件賛成なし。 ●１１月１２日浦安市関係課への事業者説明会。市は事業内容等の適否の判断はしない（都市計画課）との態度。 ●隣接団地のみでなく、連合会全体での取り組みを要請したい。
③	「浦安温泉物語」　資料：説明会資料　　　同議事録　　　（住民側作成）	対応方針	●提案（入船西、海風ほか）浦安の環境を守るためには連合会で反対すべき。 ●反対意見はないため、事務局で対応方法を検討する。
④	連絡事項ほか	総務から	➀延期になった市長懇談会を行う。　　１２月４日１１：３０－　入船東エステート和室 ②防犯課の防犯ニュースの配布が始まった。　管理事務所のメールアドレスを届けてほしい。
		住宅対策課から	➀マンションライフセミナー　１１／２０ ②分譲マンションについてのアンケートを実施する。　来年度以降の分譲マンション施策のベースとする。 ③共用部分バリアフリー助成。今年度分未届け団地は早急に申請してほしい。制度は来年度まで。現在対象１６団地中１２団地実施。総額４５００万。
		広報から	➀ホームページ案内 ②防犯速報メールの新設　・メーリングリストによる速報　・簡易にメールを作成する専用フォームを利用 ③管理組合メールアドレス ④会報のＰＤＦ化
		その他	１月１日の浦安市賀詞交換会。事務局が出席。
⑤	次回予定		１１月事務局会議　１１月２５日（木）１９：３０－　入船東１２月代表者会議　１２月１１日（土）１５：００－　文化会館

①	あいさつ		舘会長管理組合にとって重要な「延滞問題」を取り上げたい。
②	ＣＡＴＶのデジタル対応		ＪＣＯＭ　ＳＮＵ松浦事業部長・営業部水野氏
	ＪＣＯＭ浦安の現況		加入は２２，０００世帯。市内７万世帯の３２％。ＣＡＴＶ局としては加入率ＴＯＰ。その他、インターネットは１０，０００世帯、電話は７０００世帯。２００４年５月、東京で放送開始された地上波デジタルＴＶは、ＪＣＯＭでは東京⇒浦安を光ケーブルでつなぎ、放送している。加入はすでに４４００世帯。（ＪＣＯＭグループ内では第2位の加入率）
	デジタル・キャンペーン		デジタル体験をしていただくためのキャンペーンを開始した。希望世帯に１５日間、セットトップボックス（ＳＴＢ）を無償提供しデジタル放送を体験してもらおうというものです。現在ＪＣＯＭ加入のかわりなくおこないます。３０分程度の工事（無料）が必要。地上波デジタルＴＶのほかＣＳデジタルＢＳデジタルも視聴できる。今週６団地３０００世帯対象に説明を開始、１週間で　１０％にあたる１５０名の申込をえた。他の団地も順次説明会開催します。理事長へは書面で申し入れ済み。1月以降も引き続き行います。この機会に、いろんな疑問に回答、操作等の集中サービスも行います。
	質疑	レジアス	当団地はパラボラ不要が原則。しかし、ＪＣＯＭの１００ｃｈではカバーしてない放送（スカパー３００ｃｈ）がある。将来的にはカバーできるか
		レジアス	⇒　たとえばつり専門放送はスカパにあるがＪＣＯＭにない。ＪＣＯＭでは評価が高いのを選別した上で月額４９００円で提供。スカパー３００ｃｈだと月額数万円必要。どうしても、もれは　でてくる。評判の高いものは追加していく。
		レジアス	２０１１年以降、各戸でＪＣＯＭ契約なしで地上波デジタルは受信できるのか。
		レジアス	⇒ ２通りの送信方法を検討している。ＪＣＯＭの周波数に変換して送信する方法（ＳＴＢ使用）と、もうひとつ　空中波と同じ周波数えでそのまま送る方法（検討中・無料？）。
		入船北	工事前の説明を十分にしてほしい。
		ＰＣ２	電界レベル低いといわれて、現在でもトラブルがある。デジタル放送では改善してほしい。また２４時間のサービス体制をお願いしたい。
		入船東	映像と音声のズレがある。電話工事の際、ビラの表現で誤解（「加入しない家の中にも入る）があった。注意を。
③	管理費積立金等の延滞問題
	事前アンケートの結果説明	事務局総務担当	①事前と昨年度のアンケート結果をまとめた ②減少したところはサンコーポ、富岡、特に入船東は激減（９０％削減）に成功している。 ③延滞の比率は一様ではない、多いところもある。　一方、ゼロは京成　セレナ　ＰＣ２，ＰＣ３。 PC3は、引き落とし不能はあるが延滞はないという状況
	法律面	会長（法律家の立場から）	①最終的には裁判所支払い命令ということになる。 ②そこに至らない手続きとしては、小額訴訟や簡易裁判所での手続きがある。 ③まずは（弁護士等による）督促、催告からはじめる。この場合には「強行しても取る」という姿勢を示すことが重要。 ④マンションには「先取特権」があり基本的には取り漏れはない。しかし、この対象は組合費・積立金のみ。駐車場使用料等の料金類は除外されているのに注意。延滞者の同意（文書）で弁済順位を料金優先とすることで回避できる。 ⑤駐車場の使用停止等は督促策だけでなく、債務を増やさない工夫としても有効。 ⑥紛争時には、証拠の保全が重要になる。常に文書化する。 ⑦競売が行われる場合には裁判所から照会がくるので、知らないうちに処分されることはない。 ⑧取りパグレの場合に理事を追及？　区分所有法では理事への委任契約と考えられる。相当の責任と義務を負わされている。しかし、理事の選任にはそんな覚悟はないのが実情。「マンション」にしては責任が重過ぎると思う。「善良なる管理者」であるためには、「手続きのミス」を避けなければならない。厄介なことで、果たして理事は素人でいいのかとも思えてくる。 ⑩理事会で決定、総会で決議を必ずとることが必要。緊急対応の適法性も注意。「身体、財産に危険」等があることの手続きを踏むことが必要。「ある一定額、一定期間」を定めておく。必ず書面で請求すること。
	取り組み報告	入船東	①Ｈ１４年度４００万（２％弱）４２名　延滞が多いと総会で指摘された。延滞対策に本腰をいれることとなった。 ②督促状は毎月発送。延滞が長期のケースは個別に面談して返済計画をはなしあった。呼び出し応じ場合は弁護士が対応した（費用は２．１万円／人）　結果は１名をのぞき完済。１名は競売となり解決。 ③Ｈ１６　３０万円　長期はなくなる。２ヶ月が最大。 ④現在は毎月督促、2ヶ月以上は個別面談。担当は会計理事 ⑤駐車場等の料金分を優先して弁済。駐車場は契約解除して延滞金の増加を防いでいる。
		潮音の街	マニュアル化を進めている。 ①延滞が発生した月、「注意とお知らせ」を管理人から手渡しする。　 ②2月目、駐車場契約の解除 ③３月目、個別呼び出し管理人が事情を聞いて支払い計画をたてる。 ④ ４つき目は役員が対応。登記簿をとり状況の確認。督促、催告は弁護士が対応、費用は延滞損害金として付加する。 ⑤以後は弁護士。現実には競売待ち。・ほとんどのケースは延滞損害金をふくめ完済・公団が一時金なしで販売したケースに延滞が多い。・小額訴訟　一度やった。抑止力としての効果がある。・顧問弁護士を移植している・個々のケースで事情が異なる。「すべてお会いする」を原則としている。
		夢海の街	①昨年は４％程度だったが、今年は１％程度まで縮小。 ②公団の一時金なし販売のケースに多い。 ③たまってくると競売になるケースがほとんど。競売は先取特権で確実に監修されるが、評価を下げる原因となるので痛し痒しだ。 ④「ローンや光熱費は払わないと生活ができなくなるが、組合費は払わなくとも生活できる」と思われているのではないか。強く督促策をとっていく必要がある。 ⑤督促状は毎月（訴えることを通告している） ⑧長期になると、駐車場の契約解除、あるいは契約更新の停止、車庫証明ださない等を行っている。 ⑦競売物件については、落札した会社の情報を収集し速やかに連絡を取るようにしている。地元業者はすぐに入金してくれる。 ⑧賃貸している住宅で区分所有者が不払いのケースの取り扱いに困っている。　訴訟することも考慮。 ⑨すべて書面で行うことにしている。
	質疑	美浜	①料金に優先的に充当することは、規約に入れられるのか　個々のケースで本人同意をとる面倒を回避したい。
			⇒可能。ただし、管理会社の処理（電算）が対応できない場合が多いので注意。
			②時効５年？
			⇒最高裁判決はかなり特殊な事情のものと考えるが、議論になるだろう。一般債権なら１０年。　時効援用を主張されなければ問題ない。時効中断の手続きを確実に取るべき。書面で通知するだけではダメ。簡易裁判所で手続きをする。
			小額訴訟は60万限度３年限度の制約があるので注意が必要。また、管理組合は金貸し行でないため、「分割弁済」の約束の効力がないとも言われているが。
		グランパーク	駐車場かさない、あるいは契約解除のやり方は？
			⇒クルマがいないときにバリケードで封鎖する。面子もあり、意外と円滑にいく。
			管理会社から督促をしているが
			管理会社名でなく理事長名（場合により会計担当理事の併記）。職務としてやってないといわれないためにも必要。
	関連した話題	議事録の要件	防御の立場からは議決結果のみでなく、議事内容を書いておくことを進める。公表する「議事録」の扱いに注意
④	防犯速報メールほか		取材許可：住宅新報社（佐々木記者）
	速報メールの説明	事務局企画広報担当	使い方使用対象者将来予定　一覧表示、携帯メールによる送信
	意見・その他	サンコーポ	「防犯課からのお知らせ」メールは問題意識の向上面で効果がある。管理人が掲示板に。その他、「猫にえさ」「オートバイいたずら」等も含め、ビラ（写真付ラミネート）を現場に掲示している。
	意見・その他	レジアス	「防犯課からのお知らせ」、「防犯速報メール」と情報交換体制が整ってきた。あとは、犯人がつかまったかいなか「結果」の情報がない。 ⇒自供と被害届があれば知らせてくるケースもあった
➄	「浦安温泉物語」事業者説明会		１月２５日１８時３０分　浦安温泉物語問題
⑥	次回予定		１２月事務局　１２月２４日市の賀詞交換会　１月１日１１時１月代表者会議　１月１５日　１４時ー１６時

➀

会長あいさつ

②

住宅金融公庫
｛すまい・る債」について

趣旨説明　工藤副会長
来年度からペイオフが全面的に実施されます。各組合はペイオフにどう取り組むのかは、さまざまな考えがあるでしょう。　その参考になればということで、住宅金融公庫のすまい・る債の説明をうける機械を設けました。

「すまい・る債」の説明

住宅金融公庫

住情報相談センター
住宅債券課長
　堀田　一郎

南関東支店
公共業務課長
　江袋　聡司　

目的

　このすまい・る債はペイオフ対策のためにつくられたものではなく、マンションの管理組合の「いい管理」を支援する目的で平成１２年度にスタートしました。　　

現況

　ペイオフ全面実施の影響下平成１６年度は前年度の2.6倍、発行枠の９８％（これまで３０％強の申込がありました。組合あたりの平均の購入額も従来の２０００万から４０００万円に増加しています。

債券の内容

　すまい・る債は、1口５０万／年で１０年間の利付き債券です。１０年間毎月購入してもらい、毎年2月金利を振込み　１０年で満期償還します。

申込

　受付年1回で７月末から１２月の間が応募期間。申込書６月から配布。応募が発行枠を超えれば抽選になります。

特徴

　すまい・る債は大規模修繕資金の運用を主目的としているため、次の特徴があります。

１．	安全性
		すまい・る債は保全のため、住宅金融公庫法で優先弁済を担保しています。公庫の貸出債権は６０兆円だが、これに対し、すまい・る債の優先弁済に必要な額は２兆円で、原資は十分です。
２．	流動性・換金性
		大規模修繕の実施時期にあわせて、自由換金・部分換金ができる。この場合でも、元本割れすることはない。　積み立て１年後から５０万単位で、換金が可能で、手続きは1ヶ月程度。
３．	有利性
		利息部分については金利を指定していない。基本的には、変動型。平成１２年以後１％台は維持。平成１６年分は１．５１５％。実績は長期国債並を維持してきた。しかし、将来とも保証するものではない。しかし、他の金融商品よりは有利のはず。
		修繕資金の不足部分は、共用部分融資を行なう。この場合、すまい・る債加入組合には次の特典がある。 ➀マン管センターが保証人となる、（組合役員の保証は必要ない） ②保証手数料の優遇　平成１６年からできた。　１億円１０年間融資の場合、一括で３３０万円が　　３００万となる。
４	その他
		情報誌「マンション情報ボックス」年2回送付

組織変更

　住宅金融公庫は１８年度末に独立行政法人に組織変更することが、決定している。ただし、金融公庫法で債券の義務　は引き継ぐことが定められている。

要件

　債券が購入できる管理組合の要件があるが、運用は弾力的に行なっている。

１	「公庫融資を予定」
		⇒予定であり義務ではない。そのときの事情で決定できる。
２	「管理規約」の条件
		標準管理規約並であれば問題ない。
３	「長期修繕計画の存在」
		２０年以上（H16以前は１５年）
		主要工事の工事時期および予算の明示
４	「積立金の戸当たり徴収額の下限の制限」
		不足の場合の例外規定がある。
		管理費・駐車場の剰余金の合算（単年度）で可（総会議決必要）
		または、「次回総会で規定を満たす」ば可能ことを約束する

一括

　ペイオフ対策ではないが・・・現在の積立残額の一括預け入れは可能。
➀初年度に　希望額で申しいれ、購入
②翌年度に継続をキャンセル。改めて毎年の積立額で申込

すでに購入実績のある組合の報告

夢海の街

購入の目的は
➀ペイオフ対策
②銀行定期預金の毎年の預け替え手間の軽減
③理事長名変更の手間軽減
購入額は平成１４年５億円、平成１５年２億円を購入。毎年の積み立ては行なっていない。部分換金は有利なほうから行なう。

入船東

利点は夢海と同様に考えている。
平成１５年４億円、平成１６年１．５億を購入。
１７年に大規模修繕がある。その後もペイオフ対策として検討する。
デメリットとしては理事長名変更登録のときの書類が多い。

（公庫）	手続きは銀行では窓口、公庫あｈ郵送で可。年１回　希望時期に残高証明郵送する。

エアレジデンス

平成１６年設立だが、当初から２．１億を購入。毎年積み増しの予定。

美浜東

平成１６年４億を購入。来年以降については、１７年に長期修繕計画の見直しに従って預け入れ額を決定。

富岡

平成１２年制度開始当初から加入。毎年３３００万円積み立て。加入時、積立金額の要件で抵触したが、剰余金その他でクリア。　平成１６年より大規模修繕。

質問

組合の決定手続きは？

夢海の街	理事会決定
入船東、富岡	定期総会決定
美浜	定期総会で理事会一任を決定
エアレジデンス	臨時総会を開催

総会の手続きの際
募集時期と総会の時期の違いから金利が決定していないと思うが

入船東	元本保全が主目的　金利は従他も検討したが郵貯は額に制限
富岡	当初は予定金利が提示された　とにかく保全が優先

➀規約上の総会決議の必要性は
②機動性に課題があるが

舘会長	規約上は問題ないだろう。保存行為にあたる。しかし、問題発生を事前に回避するためには、総会に付したほうがよいかと考える。総会決議なしの場合でも、次の総会で事後承認をえるのがいい。
工藤副会長	「最終的な実施判断は理事会一任」の決議を得ておくのも方法

住宅金融公庫は理事会で説明してくれるか

入船東	主要理事に説明してもらった。　総会は想定質問書をだし、回答をもらっておいた。
公庫	公庫に、役員に来てもらって半日説明した例は有る

組織変更後の裏づけになる法律は

公庫	政府保証債ではない。
	公庫は多種の債務があるが、すまい・る債は最大の郵便局よりも優先して弁済することになることが和尚されている。第１優先は資産担保債券、すまい・債は第２。

金利の仕組み

民間のように運用結果で定めているものではなく、政策的に決めている。過去は長期国債並を目安とされてきた。将来は決まっていない。　

住宅金融公庫は資産不足が報じられているが。

不足とされる２．９兆円は最悪の金利シナリオの場合。
破綻者不良債権はこれに含まれる。

枠が不足した場合抽選となるが、総会議案にこの可能性をいれる必要は

原則としては抽選となる事態も考えられる。
しかし、前回は応募数が多かったので、締め切り直前に、増枠を検討した経緯が有る。

財投
長期　枠の優先性

今後は災害復興以外は証券化NBS
債券の減少は　発行枠がどうなるか　大量に１回では

ペイオフ実施の状況

定期性預金は平成１４年より実施済み
普通、当座預金等は１７年４月より実施される。
対象金融機関は銀行、信用金庫等。ただし、政府系金融機関、郵便局は除外されている。

結び　舘会長

管理組合にとって、修繕積立金をいかに安全に保全するかが最重要。民業の圧迫という面もあり、公庫も苦労されていると思うが、安心を考えてきた経緯もある。
民間金融機関でも新しい商品が考案される等、選択肢はいっぱいあるようだが　私たちは、その中で、何かを選択しなければならない。今後も他の手法も機会見つけて検討した。

③

浦安日帰り温泉問題説明会

趣旨説明　工藤副会長
１２月２５日（文化会館中会議室）にて説明会をもった。
また、その席で要求した回答文書も送られてきた。
それを踏まえて今後の対応を議論したい。

回答書説明
事務局

要請書で説明を求めた４点と事業者について、１月１０日までに回答文書を要求。期日までに送られてきた。
内容は、会議で口頭で説明された、そのままが文書化されたもの。木で鼻をくくったような内容であることに変わりはない。

舘　会長

会場での質問や意見の内容は一切、考慮されていない。
計画そのものの評価以前に、事業者の態度・姿勢に疑問を持っている。新浦安の住環境を守るうえで、どのように対処していくのが良いか議論したい。

隣接３マンションの動きの報告
　　　　ＳＥＡ街区　佐川理事長

今回の説明会は事実上ゼロ回答で誠意なしと考えている。
管理組合だけではなく、住民の意見を吸い上げる仕組みを作ることが重要と考え、当事者であるＳＥＡ　ＳＯＬ、セリナを中心に呼びかけ(仮）温泉対策委員会を設立することにした。マンションの代表者と連合会担当で活動する予定。ＳＥＡでは委員を募集、１５名が参加し本日初会合を開く。　　セリナは自治会で対処することを決定。ＳＯＬは理事会の決定待ち。
折本市議の助言で「反対の意思表示」を早期に広く行なうこととした。まずは市長、市議会、都市機構あてに送る。、
一方、このような事業に土地を貸す都市機構への抗議文を送る。今後の土地売却にも通じることで、新浦安の将来に大きくかかわる問題である。

事業者等の調査報告

事業者	福田組、日宝工業について
静岡の計画	静岡市古宿の計画について地元知人に照会したが、地元では全く計画の存在自体がわからない。看板が立った土地も見つからない。
（事務局注）	業界紙地元版に「すんぷ夢広場」および「すんぷ温泉物語」の記事があり、県土地活用委員会の承認は得たこと、今年2月開発許可の見込み」が報じられている。　書斎はこちら

事業等のしくみの説明
事務局

事業者等	事業会社は（有）浦安温泉物語と説明されている。資本金３００万円ＳＰＣ（特定目的会社）であり、ケイマンに設立ということだが、この会社は日本法人かもしれない。（株主は福田組、日宝工業、松野事務所。代表取締役横山公一氏は公認会計士。これに投資する匿名投資組合構成会社は前期３社＋投資会社。このほかに実質上の経営にあたる運営会社は前期３社が株主の株式会社。２月設立予定。名称未定（？）。会長は松野氏、社長は伊藤氏（日宝工業顧問）、取締役に白井氏（福田組専務・開発事業本部長）
土地	都市機構より２０年の定期借地。（条件不明）
手続き	区画整理事業地内のため開発許可手続きは不要。延床面積・建物高さの規定を下回るため、浦安市建築要綱にかかわる手続き不要。（高さに対しては適用１０ｍ以上に対し計画は９．９８ｍ）建築確認申請は県葛南整備事務所（船橋）の担当。民間認証機関の利用も可能。
建物	建物用途は公衆浴場、旅館、店舗等。公衆浴場業法、旅館業法の適用。風俗営業法は適用外。

意見

	県会　瑕疵
	２０年
	連合会

浦安市	市は関係課は説明　陳情でストップした例はない

今後の方針

施設に対する賛否意見は　環境問題
地元対策委員会　連合会

④

次回日程

１．２８事務局　２．１２代表者１５時（会場未定）、２．２５事務局　３．１２代表者会　　会報発行　

⑤

浦安市より
菊地

実態調査協力感謝　全町的な説明

①	日軽金NPL工法問題について			昨年暮れマンション管理新聞に掲載されたNPL工法の契約違反問題
		経過説明		中央エステートより当問題の扱い方をどうするか提起があった。
				事務局で事実調査施工実績は　入船東（H))、サンコーポ（H11)。入船中央、富岡
		入船東の説明		NPL工法はライニング材としてニューアルプライナーを使用するとして工法認定を受けたが、冬季工事では固形時間がかかることから施工性がよいアルプライナーを使用した。契約署は「アルプライナーを使用材料」として記載されている。認定工法での施工を称している以上は「違反」であるが事実としては問題ない。入船東の場合は実績のあるアルプライナーを指示して工事をさせた。（ニューアルプライナーの方が安価）日軽金の説明責任に
		サンコーポより質問		発ガン性当の安全性に懸念を示す人がいるが、このあたりは問題にならなかったか。
				当時はニューアルプライナーは実績がない。アルプライナーは実績はあった。
				工事上の問題はある会社だ（サンコーポ) 当団地の場合は特に問題はなかった。、見明川）
②	浦安日帰り温泉			現況報告
		経過説明ＳＥＡ街区理事長		ＳＥＡ街区内に対策委員会を立ち上げた。ＳＯＬ街区、セレナにも同様の動きを呼びかけ反対署名（３マンション）　１３００強
				１／２２市役所からの説明を受けた。市としては許認可↑は権限はない。アドバイスとしては工事協定書の締結。
				県への対応。内田県議を通じて働きかける。（秋葉市議経由）内田県議の意見。浦安に限定するのは難しい、２／３に質問。「千葉県にも温泉規定が必要。」。環境審議会、浦安４箇所。まだ掘削許可は出ていない。
				都市機構に質問状。役所的な回答。再質問を検討中。小松県議も公団ヒアリング
				松野事務所側から話し合いの申し出があった。２／６にＳＥＡ，セレナ、連合会事務局が出席。運営会社２・１６発足。(株)湯巡り万華鏡。建築確認は民間認証機関から得ている。土地は２／１引渡し。建設派を認めたわけではないが工事協定は結ばない。土地管理のための架設工事は認める。継続して話し合いは進める。
③	管理上の諸問題の各組合の実例			海風からの質問を元にアンケート調査（説明・事務局）
		損害保険	火災保険	発端・公団特約火災保険。共用部分の火災保険不担保。入船西７共用部分８９－１３。２重契約はない。地震はやめる可能性。京成：保険で何がカバーされているか再調査。富岡：積み立て保険。利回り、ペイオフ。共用部分１００％カバー。公団特約保険は１００％専有部分に架け替えすることで解決（東京海上へ）美浜東：保険に入らない決定　自己保険の考え方（２０００万準備）
			管理者責任保険	占有部分・共用部分の水周り事故。老朽化事故は保険でカバーできるか。ＳＯＬ　善管義務によって保険支払いが異なる。（バルコニーの使い方等）
			個人賠償	夢海・京成：全戸組合で加入
		建物保全のコンサル		時間なし
		給水管更生	ライニング	入船東；埋設管は更新　建物内はライニング京成：ＮＰ工法　工事の結果水圧が上昇、水圧調整を行なった。　１０年保証の内容は明確でない。　アフターサービスについて明確化。５年は全リスク。4.5年で協議。モニタリング１６ルーム。有償。検査専門会社を雇う。
			延命工法	入船東：セラミック活水器（他にベイ、）富岡：磁気式(他に潮音）　電気式＝美浜東
		ガス管	延命工法	見明川、パーク３：マグネシウム埋め込み（埋設管）他に　京成は交換（建物内）
	その他	シンポジウムの案内		中央学院大学社会システム研究所２月１９日　「少子高齢化と郊外マンション」
		市から		３月６日　マンション管理相談会弁護士、マンション管理士（建築士）
		オブザーバー紹介		川重社宅　自治会長　井本自民党
		次回日程		事務局会　２月２５日（入船東）代表者会　３月１２日（入船東）

①	地域防災について
		会長あいさつ神戸・国際防災展報告舘会長	本日も震度３の地震。共同訓練にもでたが実践的でない。実際の場を想定した訓練が必要。国際会議の話題は津波。展示会で実践的な製品が数多くあった。コスト面も考えて装備を考えていけることに興味を持った。地域ぐるみで防災のシステムを作り上げるのが必要。
		２／１市長懇談会の報告事務局	被害の認識が必要。元町と中町・新町の連携。市と連合会の協調で、地域防災を押し進めることに合意。
		耐震粘着マットの紹介プロセブン東京販売札幌通運	紹介の趣旨説明。（呪医無局）
			プロセブンの説明　（プロセブン東京販売）
			質問　価格　課題　複数業者
		（仮）地域防災会議の提案	趣旨・たたき台

			入船西　自治会一体の組織
			海風　名簿　個人情報　緊急用　（自発）
			今川　住民名簿　１０年ぶりに更新　広報　実質１００％改修　かぎかけ保管　記載は強制ではない
			非常時の連絡先　要救助対象　区分所有法の運用上も必要　届け出がない場合は自己責任　更新５年（入船東）、
			京成　自治会場の僕＝市役所の事務　大型団地・小型マンション
			市内部　個別
			富岡　専門委員会立ち上げ　備品
			海風　検討中　管理組合との関係は

②	管理費削減
			実績説明決断できる執行部？　京成　サンコーポ　自主管理の失敗　立候補　たまる　理事の選び方
③	国会におけるマンション問題の推進
		富田衆院議員あいさつ	国県市　富田衆議院議員３．２７　羽田　２４時間化の報道　局長⇒石川保安部長　関西にとられ　羽田と関西の役割分担　２４時間化はない　繰り返し出てくる石原知事　羽田国際化　横田の共同使用　東京神奈川の動き騒音だけ引き受けるのはご免　北川大臣あう用意はある担当の局長・課長　国交省マンションに熱心でなかったが変わってきている　具体的な問題をぶつけてくれれば担当に届く公明党マンション管理懇談会　適正化法改正の問題点整理　理事の交代　マンカン　履歴情報・管理情報を一元管理・共有ＤＢうまく使う　　修繕履歴情報、買い替え、マンカンし、管理会社が大幅に増加　習志野元大久保３　新マンション　総会ではなし　顧問契約管理の連続・理事への伝達役　住む人の最初の相談無料　個別のマンションにあった仕組み　住宅政策の根幹が移る２月論点整理　⇒
		質疑・意見	京成　規約改正　国交省　標準管理規約　責任はあるが　見返りはない　運営面の記述内　⇒Ｈ１５調査　指針づくり　実態を把握していない　リニューアル（模様替え）するときの規定、区分所有法に引っ張られている規約　立替規定　団地規定に対して課題　シンプル
		舘	マンション先進国土航空大臣　国の政策に
④	堂本知事あいさつ
			羽田問題のお礼を伝える千葉と民　羽田、福祉首都圏連合　各県の個性をもって千葉が対立する問題　廃棄物（垂れ流し的流入　ザル法　１０００億国会へ届かない、知らされない　廃棄物条例　上位法　制限　説得条例　法律全国化　空港は全面的に反対ではない　ハブ空港は必要　羽田の航空権はせまい　浦安上空になった　意見のルートを教えてくれない　押し切り生活リゾート　許されない　反対をおそれて情報を開示しない　絶対ノーは？　意見の交換　三番瀬　話し合い　住民の対理知分裂をさける大経は妥協　現実的　羽田は別　メリット　９９対１　騒音は別航空路　東京湾真ん中　平行を主張　ふたをあけるとひどい案富田議員に相談　集中砲火を浴びた　市長、　譲れない　修正は初めて　油断はできない　逐一交渉とくに技術的　時間の問題　上空飛行でも騒音　できてしまっては仕方がない　住民の声が必要　主張妥協　東京とも　海の中の県境　東京の暴論　神奈川が代弁千葉県の主張　県としての権利　３都県の傀儡　絶対に負けられない刑務所の移転　観光立憲　植民地　東京都民　生活の面では　千葉県としてしっかり意見をいう
⑤	浦安温泉物語問題報告ＳＥＡ街区理事長		１３４８署名　市長に届けた　秋葉議員生活環境　石↑理事
⑥	次回予定		４月代表者会議　４月９日(土)　市文化会館　１５：００－

１２	会長挨拶			羽田から１年行政との協力　忌憚のない意見を
	１７年度予算と施政方針松崎市長	１７年度予算	予算規模	一般会計　５５５億１０００万園　総額７６０億円　　　　　人口：１５０､２０２人（４月１日）　流山（１５万人）　３４４億円　八千代（１８万人）　４４１億円
			健全性
			自主財源比率	全国２位　（うち市税比率６０％）ディズニーの比率は少ない不交付団体は９０。浦安は２８年連続
			手持ち資金	合計３３２億円　（千葉県は０）・財政調整基金　１５４億７０００万　　　　　　　　（千代田、江戸川、仙台につづき４位）・庁舎立替基金　７２億　　　　　　　　（現庁舎は　人口８万人規模で計画）
		基本姿勢	スマート・ガバメント	意識改革　自己改革　・サービス業　・コスト意識　競争　　・市民に飛び込む市役所
			ガバメント　　　　（統治）　↓ ガバナンス　　　　（協治）	事業の評価・見直し　・行政のほうが合理的　→　行政　・民間のほうが合理的　→　民間　・行政と民間が共同
			ガバメント　　　　（統治）　↓ ガバナンス　　　　（協治）	公共の担い手・PFI　指定管理者制度・市民参加　NPO　ボランティア
			市町村競争	住民が市町村を選ぶ行政の室を維持するためには　勝ち組になることが必要
			市町村競争	１８市町村特別区の行政サービス度調査（日経新聞・産業研究所）・１位武蔵野、２位三鷹　３位所沢＆浦）安・・トップとの差　１，５ポイント・前回　２６位・教育（少人数教育、図書館等７項目）が１位　子育て（８項目）県内トップ　行政階確度（７１項目）　利便度（日曜開庁）２２位
			財政	公債依存度９＆　（１０％以下が有料）千葉県　２年連続赤字財政再建団体（自由度がなくなる）の危機
			高齢化問題	高齢化率　８．８％（１７年４月　日本１位）　千葉１６．８％地区別で事情は異なる字別では　　弁天１４．７　明海４．８丁目別では　美浜３　１８，５　富士見５　３，８％
		健康福祉都市	健康	浦安健康２１の策定乳がん　前立腺　無料検針個食問題　夏休みの子供の食事　地域で対応市民病院再整備　３４０床（利用率７０％　１２億円の補填）
			高齢者介護	介護保険　改正　介護度　見直し老人保健施設新設（高洲）特養増設　（来年１月まで）新浦安複合施設（在宅介護支援施設、来年４月
			子育て支援	新町マンション　若い人の移住　緊急保育計画入船幼稚園→入船北保育園、富士見地区、駅前に新設学童保育施設の拡充
			学校	日の出南小（１５）１６小（明海），１７小（高洲）　８番目の中学（明海）来年４将来は高年者施設への転用
			バリアフリー	新浦安益　エレベータ
		市民文化都市	家庭	DV対策不登校対策　オープスクールの設置
			施設整備	学校給食センター新築（ＰＦＩ）老人クラブ、自治会館の整備中央図書館・休憩飲食コーナー駅前複合施設に図書返却窓口青少年研修センター１２月オープン　OL社

収入の部		予算	決算	差異	備考
	平成15年度繰越額	989,310	989,310	0
	平成15年度収入額	780,016	888,788	108,772
	組合分担金	780,000	807,816	27,816	１８組合＋年度途中入会（レジアスフォート）
	預金利息	16	10	-6
	雑収入	0	80,962	80,962	懇親会余剰金
	収　入　合　計	1,769,326	1,878,098	108,772
支出の部
	会議費	30,000	24,060	-5,940
	事務局運営費	100,000	88,448	-11,552
	通信交通費	10,000	0	-10,000
	広報費	450,000	532,350	82,350	21号(220,500)　２２号(239,400 折込チラシ71,400)
	サーバー維持費	80,000	80,483	483	サーバー47,250)　ソフト(27,930)
	雑費	80,000	81,221	1,221	連合会印(37,906) 新年名刺交換会(18,000) マンション学会(8,000)
	予備費	20,000	12,560	-7,440	要望書作成費用(印刷費）
	支　出　合　計	770,000	819,122	49,130
繰越額		999,320	1,058,976	59,650

収入の部		1５年度決算	1６年度予算
	前年度繰越金	989,310	1,058,976
	年度収入額	888,788	1,100,010
	組合分担金	807,816	1,100,000	23組合
	預金利息	10	10
	雑収入	80,962	0
	合計	1,878,098	2,158,986
支出の部
	会議費	24,060	30,000
	事務局運営費	88,448	100,000
	通信交通費	0	20,000
	広報費	532,350	600,000	３回発行
	サーバー維持費	80,483	100,000	サーバー(50,000) ソフト(50,000)
	雑費	81,221	90,000
	情報交流・調査費	ｰ	50,000
	予備費	12,560	50,000
	合計	819,122	1,040,000
次年度繰越金		1,058,976	1,118,986

役　員	会長	舘　幸嗣	（入船東エステート・理事長）
	副会長	工藤　渡	（富岡エステート・理事長）
	会計		（ベイシティ新浦安・理事長)
	書記		（ラディアンコースト新浦安・理事長）
	監査		（サンコーポ浦安・理事長）
			（入船西エステート・理事長）
事務局	総務	三浦　恒	（パークシティタウンハウス第３期・副理事長・元理事長）
	総務	幸田香苗	（入船東エステート・前理事長）
	企画広報	繁治　寿	（夢海の街・理事・元理事長）
	企画広報	八田　一	（潮音の街・理事長）
	渉外	斉藤　洋一	（ベイシティ浦安・元理事長　　　　　　　)
	渉外	古地敏博	（セレナヴィータ新浦安）
	施設	鈴木　雅久	（夢海の街・理事長)
	施設	坂田　博文	（ラディアンコースト新浦安・元理事長）

①	加盟組合の承認		２組合の加盟を承認　　正会員　　　　２４組合　　　　　　　　　　　　　　オブザーバー　　２組合
		パークシティ東京ベイ新浦安Ｓｅａ街区	承認挨拶　全体管理組合　　佐川理事長　　　　住宅管理組合　　田中理事長
		セレナヴィータ新浦安	承認
②	新事務局紹介		古地敏博氏（セレナヴィータ新浦安・前副理事長）
③	防犯課のメバーと活動の紹介		市民経済部防犯課　永井課長　長谷川副参事　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　内容はこちら
④	各組合の重点施策		各組合の平成１６年度重点活動を紹介　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　内容はこちら
➄	その他	マンションの実態調査菊地課長	マンションの実態調査を始める。前回実施時（Ｈ７年）は５６組合だったが現在１２５組合に増加改めて実態把握を行い今後の集合住宅施策を考える調査項目は管理組合の管理状況や課題これをもとに将来像を描くヒアリング調査を行うので協力を願いたい
			委託先　株ラウム計画設計研究所
		次回日程	９月代表者会議会議　９月１１日（会場は後日連絡）
			７月事務局会議　　　　７月２９日
			６月事務局会議　　　　８月２６日

①	会長挨拶
②	羽田問題報告	出席者　松崎市長　　　　　富田衆議院議員（南関東比例区）　　　　　村越衆議院j議員（千葉5区）　　　　秋葉市議会議員　　　　　折本市議会議員内容はこちら
③	エアレジデンス新浦安加盟承認の件	承認
③	オブザーバー承認の件　　パークシティ東京ベイ新浦安ＳＥＡ街区　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ＳＯＬ街区	承認
④	平成１５年度決算	下表のとおり承認
⑤	平成１６年度予算	下表のとおり承認
⑥	平成１６年度役員および事務局	下表のとおり承認
⑦	その他	7月代表者会議　7月９日　１５：００－
⑦	その他	6月事務局会議　6月２４日